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陳之平“中國物業(yè)管理第一人”、之平管理執(zhí)行董事
主持人：高利鋒燕趙都市報商貿(mào)地產(chǎn)部記者
場地提供：石家莊遠見項目4S營銷中心
“三年大變樣”以來，石家莊乃至整個河北，城市建設(shè)的速度在加快，高品質(zhì)社區(qū)不斷拔地而起。
隨之而來的問題是：小區(qū)建設(shè)完成，入住之后的物業(yè)服務(wù)情況會如何？高檔社區(qū)的物業(yè)管理又該怎么做？
被業(yè)內(nèi)評為“中國物業(yè)管理第一人”的陳之平先生應(yīng)石家莊遠見項目之邀，來石家莊做了一場關(guān)于《物業(yè)管理與城市居住未來》高端論壇，并就二三線城市的物業(yè)管理問題做出了專業(yè)性的分析和指導(dǎo)。
10年后物業(yè)的話題比房價還多
論壇一開始，嘉賓們就針對物業(yè)管理的話題，展開了熱烈的討論。“因為現(xiàn)在都是新建筑，矛盾還不突出，我相信到了5年、10年后，討論物業(yè)管理的話題一定會比現(xiàn)在討論房價的還要多?！标愔秸f，到明年，中國物業(yè)管理整整30年了，但物業(yè)管理還是個新行業(yè)，它主要還是伴著房地產(chǎn)的發(fā)展而發(fā)展。
在1981年時候，因為深圳第一個商品住宅房的小區(qū)開發(fā)，它主要的銷售對象是香港人，香港人過來買房有個訴求：你們能不能提供一個像香港一樣的物業(yè)管理。由于消費者這樣的訴求，就改變了中國過去幾十年傳統(tǒng)的房管所的模式。
在陳之平看來，30年來物業(yè)發(fā)展主要體現(xiàn)出以下特點：物業(yè)管理到目前為止主要還是由房地產(chǎn)衍生出來的一個售后服務(wù)的產(chǎn)品。所以從市場份額來看，基本上現(xiàn)在的物業(yè)公司有70%是房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬；正因如此，物業(yè)管理的價值，在某種程度上被開發(fā)商掩蓋了：你不需要去管別的小區(qū)，你就管好我自己的小區(qū)就行了，物業(yè)費不夠沒事，開發(fā)商補貼都行。作為老百姓來說，原來只要一塊八的物業(yè)管理費，你管的這么好，看來你還有錢賺，這就完全曲解了物業(yè)管理的真正價值?！八哉f，今天的物業(yè)管理走進了一個困境?！标愔秸f，他注意到很多年來，很多小區(qū)的物業(yè)管理費基本沒變，甚至10年不漲。
造成這種困境的原因是什么？“人們的觀念還停留在過去。對公共產(chǎn)權(quán)的意識淡薄?！标愔秸f，老百姓完全曲解了物業(yè)公司真正的價值?！拔飪r在上漲，但是物業(yè)費并不漲。”他說，現(xiàn)在的物業(yè)人工成本就占到70%，這就造成很多物業(yè)公司并不盈利，只是在艱難維持。
朱潤生副處長掌握的數(shù)據(jù)也證明了陳之平的判斷?！笆仪f現(xiàn)在總共有400多家物業(yè)公司，其中有20%的能盈利就不錯了?！彼f，要僅僅靠目前的這種物業(yè)費，來支撐這個行業(yè)發(fā)展下去，非常難。
物業(yè)管理本質(zhì)是管理而非服務(wù)
2007年10月1日期，國務(wù)院根據(jù)物權(quán)法修改物業(yè)管理規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。業(yè)內(nèi)人士認為，從“管理”到“服務(wù)”，一詞之差，明確了物業(yè)公司的職責(zé)，必將深刻影響這個行業(yè)的發(fā)展。
但陳之平卻明確給出了不同的觀點：“物業(yè)管理的本質(zhì)是管理而非服務(wù)”。
“物業(yè)公司的產(chǎn)品的屬性就是管理，而開發(fā)商所謂的物業(yè)管理是服務(wù)，只是為了賣出更多房子?！标愔秸f，目前，很多物業(yè)公司在做著售后服務(wù)的工作，這是一個很奇怪的現(xiàn)象。管理和服務(wù)的問題過去對我們是誤導(dǎo)。
在陳之平看來，其實物業(yè)管理的內(nèi)涵就是管理。“通過管理者的專業(yè)管理，延長建筑物的使用壽命，延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命，這就是增值的物業(yè)管理?！彼f，不斷地改造設(shè)施設(shè)備來不斷地滿足現(xiàn)在社會的消費者需求，使他的物業(yè)增值保值，我們稱之為房地產(chǎn)的二次開發(fā)。在越來越低的利潤情況下，如何向管理要效益，如何向?qū)I(yè)要效益，是整個行業(yè)需要思考的問題，對整個行業(yè)未來的發(fā)展非常重要。
“雖然產(chǎn)品的屬性是管理，但我并沒有說不要服務(wù)。”陳之平認為，服務(wù)是無限的、永恒的，但服務(wù)一定建立在好產(chǎn)品的基礎(chǔ)上。如果光有一個好的產(chǎn)品沒有服務(wù)是沒有用的。如果一味地談服務(wù)，對物業(yè)管理就偏離了?！斑@個偏離倒霉的是誰，是業(yè)主?！彼f，如果管理不到位，小區(qū)的的監(jiān)控設(shè)備、防盜設(shè)備全部癱瘓了，這個時候最吃虧的還是業(yè)主。
事實上，有些城市這個矛盾已經(jīng)凸顯出來了，電梯壞掉以后，開發(fā)商也開發(fā)完了，維修基金也不到位，最后只能由政府出面協(xié)調(diào)解決問題。
高檔社區(qū)的物業(yè)管理怎么做？
張鳳珠會長表示，石家莊乃至河北省來說，商品房進程較晚，“起步晚，但總體起點不低”。特別是“三年大變樣”以來，我省各地的城市化進程在提速，與此同時，物業(yè)管理的工作也亟待跟進。
“那你認為物業(yè)管理到底應(yīng)該是怎樣的呢？特別是像河北省這樣的二三線城市？”
“我做過一個課題，叫《你為誰而改變--從物業(yè)管理到資產(chǎn)管理》，就是講你這個問題?！泵鎸μ釂?，陳之平答道，物業(yè)管理到底應(yīng)該是怎樣的？我個人認為，它最終還是要走到資產(chǎn)管理這個層面上來。什么是資產(chǎn)管理？就是真正使不動產(chǎn)的價值保值、增值。
陳之平認為，傳統(tǒng)的物業(yè)管理無外乎四保--保安、保潔、保綠、保修，而物業(yè)管理最最重要的--保值、增值--卻是我們一直都沒有做好的?！拔艺J為一個好的物業(yè)公司一定要去實行資產(chǎn)管理?！彼e例說，也就是原來你交給我的是100個車位，但是到了5年、10年以后，100個車位是肯定不夠用的，不止是石家莊，全國、全世界都是這樣的，但是一個優(yōu)秀的物業(yè)公司怎么去改造由100個增加到200個。這個就叫物業(yè)管理。如果原來是怎么樣，十年后還是怎么樣，那么物業(yè)沒有價值。
“一個品牌企業(yè)，是特別重視售后服務(wù)的。售后服務(wù)是優(yōu)良產(chǎn)品的品質(zhì)延伸。物業(yè)管理公司接手，把精品樓盤管好，實質(zhì)上也是在打造企業(yè)的品牌。”李楊認為，對于高檔社區(qū)，開發(fā)商只有通過豐富客戶服務(wù)的內(nèi)涵，擴大服務(wù)的外延，才能再一次贏得屬于自己的市場空間。
目前對于石家莊來講，物業(yè)管理應(yīng)從哪方面著手？“我們現(xiàn)在要做的就是首先把現(xiàn)有的做好，讓行業(yè)人員重新定義物業(yè)管理?！标愔秸f，過去的物業(yè)管理主要做服務(wù)，現(xiàn)在要學(xué)會怎樣滿足顧客潛在的需求，去發(fā)掘他們潛在需求。記住，只要認真服務(wù)顧客，顧客就會給你回報。
被業(yè)內(nèi)評為“中國物業(yè)管理第一人”的陳之平，1990年7月入職萬科；創(chuàng)建萬科物業(yè)公司，并擔(dān)任萬科物業(yè)公司總經(jīng)理、董事長、萬科集團物業(yè)管理總監(jiān)、副總經(jīng)理等職；曾參與起草第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)---《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》；2000年9月中國物業(yè)管理協(xié)會成立，當(dāng)選為中國物業(yè)管理協(xié)會副會長、第一屆常務(wù)理事；2001年初，遠赴瑞士、澳大利亞學(xué)習(xí)酒店管理、企業(yè)管理等專業(yè)課程；2003年回國，同年7月辭去萬科集團所有職務(wù)；2004年9月創(chuàng)辦之平管理公司，任執(zhí)行董事，首席講師。
在過去的15年間，陳之平先生親手將“萬科物業(yè)”從組建時的4人一個項目發(fā)展到項目遍及全國各地的物業(yè)管理航母，更使之成為家喻戶曉的知名品牌。現(xiàn)今陳先生的部屬、學(xué)生已成為中國物業(yè)管理的中堅力量，更是各大房地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司爭相邀盟的對象。
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